Altes Haus gekauft oder geerbt: In dieser Reihenfolge kommen Sie an die Förderung

Ein Haus aus den Sechzigern, Ölheizung im Keller, Fenster mit alten Holzrahmen, auf dem Dachboden nichts als Staub. Wer so ein Haus kauft, weiß beim Notartermin, dass da Arbeit wartet. Dass ein Teil der Förderung zu diesem Zeitpunkt schon entschieden ist, steht dagegen in kaum einem Exposé.

Vor dem Kaufvertrag

Familien mit mindestens einem Kind unter 18 sollten das KfW-Programm Jung kauft Alt kennen, offiziell Wohneigentum für Familien im Bestand, Programmnummer 308. Seit dem 3. August 2026 gibt es dort bis zu 140.000 Euro Kredit bei einem Kind, 160.000 Euro bei zwei und 180.000 Euro ab drei Kindern, höchstens bis zum Kaufpreis. Ende Juli lag der Zins laut KfW bei 0,53 Prozent effektiv. Es gilt der Zins vom Tag der Zusage oder, falls er beim Eingang des Antrags niedriger war, dieser. Den aktuellen Wert nennt Ihnen Ihre Bank. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf bei einem Kind 90.000 Euro nicht übersteigen, für jedes weitere Kind kommen 10.000 Euro dazu. Und niemand im Haushalt darf schon Wohneigentum besitzen.

Gekauft werden muss ein Haus mit schlechtem Energieausweis, Klasse F, G oder H. Den Ausweis muss der Verkäufer spätestens bei der Besichtigung vorlegen. Dafür verpflichten Sie sich, innerhalb von 54 Monaten nach der Zusage zu sanieren. Das geht als Gesamtsanierung auf mindestens Effizienzhaus 85 EE, einen Standard, den ein Energieeffizienz-Experte berechnet und am Ende bestätigt. Seit Ende Juli 2026 geht es auch mit Einzelmaßnahmen, in der Regel mit neuen Fenstern, Fassadendämmung, Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke und einer Heizung, die zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbarer Energie läuft. Wird das Effizienzhausziel verfehlt, aber mindestens Effizienzhaus 100 EE erreicht, steigt der Zins um einen Prozentpunkt.

Wichtig ist der Zeitpunkt. Den Antrag stellen Sie über Ihre Bank, und er muss bei der KfW eingegangen sein, bevor Sie den notariellen Kaufvertrag unterschreiben. Unterschreiben Sie danach, aber vor der Zusage, tragen Sie das Risiko selbst. Das vermeiden Sie mit einem Kaufvertrag unter der aufschiebenden Bedingung der Förderzusage.

Wer ein kleines Einkommen hat, sollte zusätzlich die Eigentumsförderung des Landes prüfen. Die NRW.BANK fördert damit auch den Kauf eines bestehenden Hauses zum Selbstbewohnen, zu 0,5 Prozent Zins, je nach Einkommensgruppe für 30 Jahre oder nur für die ersten fünf Jahre. Den Antrag stellen Sie bei Stadt oder Kreis, ebenfalls vor dem Kaufvertrag.

Gleich nach dem Kauf kommt der Sanierungsfahrplan

Sobald der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist, dürfen Sie den individuellen Sanierungsfahrplan beim BAFA beantragen. Eine Eintragung im Grundbuch braucht es dafür nicht. Ein Energieeffizienz-Experte, also ein Energieberater aus der offiziellen Expertenliste, sieht sich das Haus an und legt fest, welche Maßnahme wann sinnvoll ist. Das BAFA übernimmt die Hälfte seines Honorars, bei Ein- und Zweifamilienhäusern höchstens 650 Euro. Auch hier darf der Vertrag mit dem Berater erst nach dem Antrag wirksam werden, eine Bedingung im Vertrag macht das möglich.

Der Fahrplan bringt zweierlei. Er sortiert die Arbeiten, und er erhöht die Förderung für Dämmung und Fenster. Das BAFA zahlt dafür 15 Prozent Zuschuss. Ohne Fahrplan sind höchstens 30.000 Euro Kosten für die erste Wohneinheit förderfähig, mit Fahrplan 60.000 Euro. Den Bonus von fünf Prozentpunkten gibt es seit dem 21. Juli 2026 bei Häusern mit einer Wohnung allerdings erst ab 30.000 Euro Investition und nur auf den Teil darüber. Die Einzelheiten stehen in unserem Beitrag zur BAFA-Förderung für Dämmung, Fenster und Dach.

Bei der Heizung erst einziehen

Für den Heizungstausch zahlt die KfW 30 Prozent Grundförderung. Wer selbst im Haus wohnt und eine funktionierende Öl-, Kohle-, Gasetagen- oder Nachtspeicherheizung ersetzt oder eine mindestens 20 Jahre alte Gasheizung, bekommt den Klimageschwindigkeitsbonus dazu. Er liegt seit dem 21. Juli 2026 bei 16 Prozent und sinkt ab Februar 2027 jedes halbe Jahr um vier Punkte. Wer erst im Frühjahr 2027 beantragt, bekommt also noch 12 Prozent. Förderfähig sind derzeit höchstens 28.000 Euro für die erste Wohneinheit. Mit dem Einkommensbonus sind bis zu 70 Prozent möglich, bei sehr kleinen Einkommen bis zu 80 Prozent. Alle Stufen erklären wir im Beitrag zur Heizungsförderung 2026.

Für Käufer ist dabei eine Bedingung entscheidend. Für diese Boni verlangt die KfW, dass Sie das Haus zum Zeitpunkt des Antrags selbst als Hauptwohnsitz bewohnen, nachgewiesen mit einer Meldebestätigung. Wer den Antrag vor dem Umzug stellt, bekommt womöglich nur die 30 Prozent Grundförderung statt 46 Prozent. Bei 28.000 Euro förderfähigen Kosten sind das 8.400 statt 12.880 Euro, ohne Einkommensbonus gerechnet. Die Reihenfolge heißt deshalb: einziehen, ummelden, Vertrag mit dem Heizungsbauer unter der Bedingung der Förderzusage, dann der Antrag. Wer erst sanieren und dann einziehen wollte, muss abwägen, ob der frühere Einzug den höheren Bonus wert ist.

Was das neue Gesetz für Käufer ändert

Seit dem 29. Juli 2026 gilt statt des Gebäudeenergiegesetzes das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Pflicht, einen über 30 Jahre alten Heizkessel auszutauschen, ist damit gestrichen. Auch für neue Gas- und Ölheizungen gelten andere Vorgaben als bisher. Wer so eine Heizung einbauen will, sollte sie vorher mit dem Energieberater durchgehen.

Geblieben sind Pflichten nach dem Eigentümerwechsel. Ist die oberste Geschossdecke ungedämmt, muss sie bei Ein- und Zweifamilienhäusern in der Regel innerhalb von zwei Jahren gedämmt werden, alternativ das Dach darüber. Dasselbe gilt für ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss außerdem ein Beratungsgespräch zum Energieausweis mit einer Person führen, die Energieausweise ausstellen darf, wenn ein solches Gespräch unentgeltlich angeboten wird.

Und wenn Sie erben?

Dann fällt Jung kauft Alt weg, weil nichts gekauft wird. Der Rest läuft gleich: Sanierungsfahrplan, Anträge vor den Verträgen mit den Handwerkern, Heizungsantrag erst nach dem Einzug. Wer das geerbte Haus vermieten will, bekommt bei der Heizung die Boni für Selbstnutzer nicht.

Statt eines Zuschusses lassen sich Sanierungskosten am selbst bewohnten Haus auch steuerlich geltend machen. Die Einkommensteuer kann dann um bis zu 20 Prozent der Kosten sinken, verteilt auf drei Jahre und höchstens um 40.000 Euro je Haus, aber nur so weit, wie überhaupt Einkommensteuer anfällt. Das Haus muss älter als zehn Jahre sein, und ein Fachbetrieb muss die Arbeiten ausführen und bescheinigen. Wer für dieselbe Maßnahme einen Zuschuss oder einen zinsverbilligten Förderkredit nutzt, bekommt die Steuerermäßigung nicht. Was in Ihrem Fall günstiger ist, klären Sie am besten mit Ihrem Steuerberater.

Die Reihenfolge auf einen Blick

1. Vor dem Notartermin: Energieausweis ansehen, Jung kauft Alt und die Landesförderung prüfen und beantragen.
2. Kaufvertrag unterschreiben, wenn nötig mit aufschiebender Bedingung.
3. Sanierungsfahrplan beim BAFA beantragen, dann den Energieberater beauftragen.
4. Angebote einholen, Verträge unter der Bedingung der Förderzusage schließen, Anträge bei BAFA und KfW stellen.
5. Für die Heizung erst einziehen und ummelden, dann beantragen.
6. Oberste Geschossdecke und Leitungen innerhalb von zwei Jahren erledigen.

Wir prüfen mit Ihnen, welche Zuschüsse zusammenpassen und in welcher Reihenfolge die Anträge kommen. Jung kauft Alt und die Landesförderung sind Kredite. Die beantragen Sie über Ihre Bank oder bei Stadt oder Kreis. Zu den Krediten selbst beraten wir nicht, und wir vermitteln sie nicht. Den Energieeffizienz-Experten ersetzen wir nicht, er bleibt für Technik und Bestätigungen zuständig. Wir bereiten mit Ihnen die Zuschussanträge vor und stimmen uns mit ihm ab. Was genau wir übernehmen, steht in unserem Angebot. Das erste Gespräch kostet nichts und passt am besten vor den Notartermin. Kosten entstehen erst, wenn Sie danach unser schriftliches Angebot annehmen.

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Stand: 08.10.2026. Maßgeblich sind die Merkblätter der KfW, die Richtlinien des BAFA und das Gebäudemodernisierungsgesetz in der jeweils aktuellen Fassung. Eine gute Übersicht zum neuen Gesetz hat die Verbraucherzentrale NRW. Dieser Beitrag ist eine allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall.